Quali sono le conseguenze giuridiche dell’approvazione di un rendiconto consuntivo sbagliato?
Il bilancio – o rendiconto – è il documento riportante la situazione patrimoniale complessiva del condominio, redatto annualmente dall’amministratore e sottoposto all’assemblea per l’approvazione. Può accadere che al suo interno vi siano errori, ad esempio dovuti alla disattenzione di chi l’ha compilato. In questa specifica situazione si pone il seguente quesito: che succede se non si impugna il bilancio condominiale errato?
Praticamente, si tratta di capire quali sono le conseguenze giuridiche dell’approvazione di un rendiconto condominiale viziato da sviste e calcoli sbagliati, se è possibile rimediare e se l’amministratore può intervenire autonomamente per porre rimedio. Insomma: cosa succede se non si impugna il bilancio condominiale errato? Approfondiamo l’argomento.
Indice
Il bilancio è il documento che rappresenta la situazione patrimoniale complessiva del condominio.
Secondo il codice civile (art. 1130-bis), il rendiconto deve essere composto da:
L’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni (art. 1130, primo comma, n. 10, c.c.).
L’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale costituisce una grave irregolarità che giustifica il ricorso al tribunale per la revoca giudiziale dell’amministratore, se l’assemblea non vi abbia provveduto (art. 1129, dodicesimo comma, n. 1, c.c.).
L’assemblea non è costretta ad approvare il bilancio condominiale, ad esempio qualora ritenga che sia errato.
Dunque, all’obbligo dell’amministratore di redigere e di presentare il rendiconto all’assemblea non corrisponde quello dell’adunanza di accettare il documento contabile.
Il bilancio approvato dall’assemblea è accettato dal condominio anche se al suo interno vi sono degli errori; ciò significa, in pratica, che il voto favorevole dell’adunanza ratifica in qualche modo il documento, seppur sia viziato da sbagli più o meno evidenti.
Il bilancio errato approvato dall’assemblea ma non impugnato entro il termine di trenta giorni (art. 1137 c.c.) diventa definitivo, con conseguente impossibilità di correggere gli sbagli a meno che l’assemblea non si riunisca nuovamente per revocare la precedente delibera di approvazione.
L’approvazione del rendiconto annuale da parte dell’assemblea ha un valore vincolante per tutti i condòmini; tale atto non solo fa sorgere l’obbligo di contribuzione alle spese comuni ma ne costituisce la prova stessa (Cass., n. 11981/1992).
Pertanto, una volta che l’assemblea approva il documento, pur essendo viziato da errori, il rendiconto diventa un titolo idoneo a dimostrare il credito complessivo verso il singolo condomino e, sebbene non nasca un nuovo credito, il saldo finale accorpato può essere contestato solo attraverso l’impugnazione della delibera (Cass., n. 3847/2021).
Del pari, un rendiconto consuntivo approvato dall’assemblea che contenga errori nel prospetto dei conti individuali del singolo condomino per effetto di inesatta contabilizzazione delle morosità e dei pagamenti precedenti deve comunque essere impugnato dai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti entro trenta giorni, non essendo consentito rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell’impugnazione della deliberazione (Cass., n. 5254/2011; Cass., n. 3747/1994; Cass., n. 3291/1989).
Insomma: non impugnare il bilancio sbagliato significa accettare gli errori che, pertanto, diventeranno parte integrante e vincolante del contenuto della decisione.
Non va infine dimenticato che l’amministratore non ha il potere di annullare o modificare una ripartizione approvata dall’assemblea attraverso accordi privati o prospetti informali; qualsiasi modifica ai saldi approvati richiede necessariamente una nuova deliberazione assembleare di rettifica (Cass., n. 4672/2017).
Pertanto, se il bilancio errato è stato approvato e non tempestivamente impugnato, l’unico modo per modificarlo è riunire nuovamente l’assemblea affinché revochi la precedente decisione sostituendola con una nuova che, questa volta, approvi il rendiconto corretto.
La mancata approvazione del bilancio da parte dell’assemblea obbliga l’amministratore a presentare nuovamente il consuntivo, apportando le modifiche richieste (sempreché siano legittime).
L’omessa approvazione non paralizza la gestione dell’edificio: l’amministratore può continuare a riscuotere i contributi dovuti in ragioni di obbligazioni pregresse (bollette di luce e gas, pulizia delle scale, ecc.) e a pagare i creditori.
Secondo la giurisprudenza (Cass., 25 giugno 2020, n. 12638), l’assemblea, in attesa dell’approvazione del bilancio, può autorizzare l’amministratore a richiedere ai condòmini dei pagamenti provvisori, con riserva di un successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale.