Case popolari, la sentenza della Corte tributaria che fa sperare l’Aler: niente Imu sugli alloggi sfitti. “Risparmio da 12 milioni all’anno”

Milano, 2 agosto 2026 – Aler Milano non è tenuta a pagare l’Imu né sugli appartamenti sfitti né sui posti auto e sulle cantine ad essi collegati. A sentenziarlo è la Corte di Giustizia Tributaria di Milano, che ha accolto il ricorso presentato dalla stessa Aler contro l’avviso di accertamento inviato dal Comune di Vimodrone per il mancato pagamento dell’imposta municipale su “una pluralità di immobili abitativi” e sulle “relative pertinenze” nell’anno 2019. La sentenza è stata emessa il 6 luglio, neanche un mese fa, e depositata venerdì, l’altro ieri. 

I conti di Aler sono da sempre molto "difficili"

Cosa significa per Aler  

E pur essendo una sentenza di primo grado, quindi impugnabile, è decisamente significativa per il bilancio in profondo rosso di Aler Milano e, più in generale, per la sostenibilità economica delle aziende dell’edilizia residenziale pubblica. Una parte non secondaria delle difficoltà di cassa e della carenza di liquidità di Aler Milano deriva, infatti, proprio dalla fiscalità, dal volume delle tasse da pagare. Difficoltà che, nel caso specifico dell’Imu e di Aler Milano, sono del tutto connesse alle tante case popolari lasciate vuote: nel 2024 in Lombardia se ne contavano 23mila, oltre 11.500 in città. 

Il risparmio potenziale 

Nella relazione del Collegio sindacale al Consuntivo 2025 si legge, allora, che il 35% dei canoni di affitto incassati dall’Azienda regionale delle case popolari se ne va in tasse, in particolare Ires ed Imu. In questo contesto, Alan Rizzi, presidente di Aler Milano, spiega che l’Imu pesa, in media, “per 12 milioni di euro l’anno, soldi che potrebbero essere risparmiati ed utilizzati proprio per risistemare e riassegnare gli alloggi” e definisce quella della Corte di Giustizia Tributaria “una sentenza storica”. I dettagli, allora. Con una premessa: la questione relativa al pagamento dell’Imu sulle case popolari vuote è annosa, si trascina dalla Finanziaria del 2020 e a fronte di questa sentenza favorevole ad Aler Milano ci sono altri 10 contenziosi ancora in corso e cinque sentenze invece contrarie all’Azienda negli anni scorsi.   

Il presidente di Aler Milano Alan Rizzi

La sentenza 

“Il Collegio – vi si legge – ritiene che, ai fini dell’applicazione del beneficio (vale a dire l’esenzione Imu ndr), debba essere valorizzata la concreta destinazione degli immobili alla funzione di servizio abitativo pubblico, quale elemento qualificante della fattispecie agevolativa, piuttosto che una lettura esclusivamente ancorata al dato catastale o ad una verifica esclusivamente parcellizzata delle singole unità immobiliari (...). Il patrimonio immobiliare oggetto di contestazione è parte integrante del sistema Erp (Edilizia Residenziale Pubblica ndr) ed è gestito secondo modalità coerenti con la funzione pubblica che ne costituisce la ragione giustificativa. Ne consegue – ecco il punto – che l’esenzione deve ritenersi spettante anche con riferimento alle pertinenze funzionalmente collegate agli alloggi e agli immobili temporaneamente non assegnati, ove tali beni risultino comunque inseriti nel medesimo circuito gestionale e non abbiano perduto la destinazione sociale propria del patrimonio Erp”. 

Il principio 

Subito dopo il principio viene affermato con ancora maggiore chiarezza: “La momentanea assenza di assegnazione non può, infatti, assumere valore dirimente, trattandosi di una situazione contingente che non incide sulla destinazione strutturale degli immobili”. Tradotto: secondo il Collegio della Corte di Giustizia Tributaria di Milano, per poter godere dell’esenzione non conta che l’alloggio sia o no assegnato ad un inquilino, conta solo che rientri nel patrimonio dell’edilizia residenziale pubblica e sia gestito secondo il dettato dell’edilizia residenziale pubblica. 

Il parere del Mef 

In questo senso si era espresso anche una risoluzione del Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) datata 20 marzo 2023, nella quale veniva però quantificato in 4-6 mesi il lasso di tempo entro il quale l’alloggio può rimanere sfitto senza perdere l’esenzione a patto che quel lasso di tempo sia necessario per risistemare l’alloggio e renderlo assegnabile. “Appare indispensabile – si legge per nella risoluzione – individuare un lasso temporale idoneo a giustificare la continuità del beneficio fiscale in parola (...). L’individuazione di tale periodo temporale non può che essere rimessa alla valutazione dell’ente locale nell’esercizio della propria potestà regolamentare. Indicativamente, si potrebbe ritenere congruo un periodo di quattro/sei mesi”. 

Il dato nazionale dell’Imu 

“La partita Imu, a livello nazionale, complessivamente per tutte le aziende dell’edilizia residenziale pubblica del Paese cuba tra gli 80 e i 100 milioni di euro all’anno: non poco, perché si tratta di risorse in spesa corrente, per questo va fatta questa battaglia. Quella della Corte di Giustizia Tributaria è una sentenza storica non solo per noi. Si afferma che non vale il principio per il quale se c’è dentro l’inquilino, allora l’alloggi è esente perché rappresenta una prima casa, se invece non c’è l’inquilino si paga. Il principio deve essere un altro. In media noi spendiamo 12 milioni di euro l’anno di Imu. Questa sentenza è di buon auspicio, per ora”. 

La relazione del collegio sindacale 

“Nel bilancio 2024 – si legge – Aler Milano ha sostenuto circa 37,8 milioni di euro di spese fiscali a fronte di ricavi da canone di locazione pari a 106,6 milioni di euro, pertanto l’ammontare degli adempimenti fiscali è stato pari ad oltre il 35% dei ricavi”. E, come detto, la situazione economica dell’ente è parecchio critica: il Collegio ravvisa “un quadro di marcato deterioramento della situazione economico-finanziaria” che ha comportato “il blocco dei pagamenti dei fornitori, con conseguenti minacce di sospensione dei servizi e la notifica di alcuni decreti ingiuntivi. Si tratta di circostanze di assoluta gravità, indicative di una difficoltà non più meramente potenziale ma concreta nel far fronte alle obbligazioni assunte verso i creditori commerciali”.

Nel dettaglio, “i debiti verso i fornitori sono passati da 103 milioni di euro nel 2024 a quasi 113 nel 2025, con un incremento di 9,7 milioni, ai quali si aggiungono ulteriori 23,3 milioni di debiti verso gestioni condominiali e servizi in autogestione”. Notevole, infine, l’aumento di oltre 20 volte degli interessi di mora, passati da 28mila euro ad oltre 605mila euro.