L’abusività urbanistica di un manufatto non cancella il diritto al risarcimento del danno tra privati. Chi danneggia una costruzione priva di titolo deve comunque ripristinare i danni causati — salvo che l’abuso stesso abbia contribuito a causarli. Lo afferma Trib. Napoli, sez. dist. Ischia, n. 399/2026.
Il proprietario del piano di sotto installa sul terrazzo una struttura di pali di legno, conficcati direttamente nella muratura perimetrale. I pali provocano lesioni strutturali gravi al bagno del condòmino del piano sopra. La difesa della convenuta risponde con un argomento inaspettato: quel bagno è abusivo — costruito senza licenza edilizia — quindi non è risarcibile il danno arrecato a un manufatto illecito.
La risposta alla domanda su se chi danneggia un immobile abusivo debba risarcire il danno è sì. Il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia, con la sentenza n. 399 del 28 aprile 2026, respinge la tesi difensiva e condanna al risarcimento — con una motivazione che vale la pena capire a fondo, perché tocca principi generali del diritto dei danni applicabili ben oltre il caso condominiale.
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La strategia della convenuta è quella che i pratici del diritto conoscono bene: eccezione di illiceità del bene danneggiato. Il ragionamento, in sintesi, è questo: se il manufatto non avrebbe dovuto esistere perché realizzato senza titolo edilizio, chi lo danneggia non può essere costretto a risarcire — non si può proteggere ciò che non si sarebbe potuto costruire.
È un argomento apparentemente logico. Ed è sbagliato — almeno nei rapporti tra privati.
Il Tribunale opera una distinzione che ha radici nella teoria generale del danno e che vale la pena comprendere chiaramente.
Un immobile abusivo perde la sua commerciabilità: non può essere venduto regolarmente sul mercato, non può essere oggetto di mutuo, è soggetto a potenziali sanzioni e demolizioni da parte dell’autorità pubblica. Il suo valore di scambio è compromesso dall’irregolarità urbanistica.
Ma conserva intatta la sua utilità concreta per chi lo abita: è un luogo fisico che viene usato, goduto, abitato. Il proprietario ci vive, ci dorme, ci cucina, ci usa il bagno. Questa utilità — questo valore d’uso — non dipende dalla regolarità urbanistica e non viene meno per il fatto che il titolo edilizio mancava.
Nei rapporti tra privati, ciò che rileva è il valore d’uso, non il valore di scambio. La rilevanza dell’abuso edilizio si esaurisce nel rapporto pubblicistico tra il privato e la Pubblica amministrazione: è la PA che può sanzionare, ordinare la demolizione, negare la sanatoria. Quel rapporto non può essere usato da un privato — il vicino che ha causato i danni — per sottrarsi all’obbligo di risarcimento.
Marco ha costruito una veranda sul balcone senza permesso di costruire. Il vicino del piano di sopra, durante lavori sul suo terrazzo, causa il crollo parziale della veranda. Il vicino sostiene di non dover risarcire perché la veranda è abusiva. Il tribunale gli dà torto: la veranda era usata da Marco, aveva un valore d’uso reale, e chi l’ha danneggiata deve ripristinarla.
La sentenza precisa però un limite importante. La regola che impone il risarcimento anche per i danni a manufatti abusivi non si applica quando l’abuso stesso ha concorso come causa diretta a determinare il danno.
Se il manufatto abusivo era strutturalmente inadeguato, costruito con materiali scadenti o in modo tale da rendere inevitabile il danno, l’abusività può rilevare nella catena causale. In quel caso il concorso di cause può ridurre o eliminare la responsabilità di chi ha operato in modo non conforme alle norme.
Nel caso di Ischia, questa eccezione era stata invocata dalla difesa — si sosteneva che il danno dipendesse dalla scarsa qualità dei materiali costruttivi del muro del vicino. La consulenza tecnica d’ufficio ha smentito questa ricostruzione: le lesioni si manifestavano esclusivamente nei punti di innesto dei pali lignei, non nel resto della muratura. Il nesso causale era chiaro — i pali avevano causato le lesioni — e l’abusività del bagno non aveva contribuito a determinarle.
Un elemento che merita attenzione è il ruolo decisivo della consulenza tecnica d’ufficio nel definire l’esito della controversia. Sono state disposte due CTU — una nella fase cautelare e una nel merito — e entrambe hanno confermato il nesso causale tra i pali lignei e le lesioni strutturali.
La CTU ha anche demolito la tesi difensiva alternativa: se le lesioni fossero dipese dalla scarsa qualità dei materiali, si sarebbero manifestate diffusamente su tutta la parete. Invece erano localizzate esattamente nei punti di contatto con i pali. La evidenza tecnica era inequivoca.
In controversie di questo tipo — danni strutturali tra vicini, infiltrazioni, lesioni alle murature — la CTU è quasi sempre l’elemento determinante. Non basta affermare che i danni ci sono o non ci sono: bisogna dimostrarlo con una perizia tecnica seria, che individui le cause, le quantifichi e le localizzi. Chi non investe nella qualità della propria prova tecnica rischia di perdere anche quando ha ragione nel merito.
La sentenza affronta anche un secondo profilo interessante: la convenuta sosteneva di avere il diritto contrattuale di mantenere la struttura di pali, basandosi su una clausola del proprio atto di acquisto che le riconosceva la facoltà di tenere sul terrazzo uno stenditoio mobile.
Il tribunale applica i canoni di interpretazione restrittiva che governano i diritti reali e le servitù: quando un titolo contrattuale attribuisce un diritto limitativo della proprietà altrui, quel diritto va interpretato nel modo meno gravoso per il fondo servente. La concessione di uno stenditoio mobile — per sua natura temporaneo, spostabile, non invasivo — non può essere estesa a legittimare l’infissione di pali stabili nella muratura e la creazione di un parapetto fisso.
Questo principio — interpretazione restrittiva dei diritti reali — è di applicazione generale e merita di essere conosciuto da chiunque acquisti un immobile con clausole che prevedono facoltà a favore di terzi o limitazioni a favore di vicini. Quelle clausole vanno lette letteralmente, e interpretate nel modo meno esteso possibile.
Il tribunale ha emesso tre provvedimenti: ordine di immediata rimozione della struttura lignea; condanna al risarcimento del danno per equivalente; diffida dal porre in essere condotte ostruttive all’accesso del vicino al terrazzo comune.
Quest’ultimo punto merita una nota: la struttura installata dalla convenuta non solo aveva danneggiato il bagno del piano sopra, ma aveva anche finito per limitare il diritto di compossesso e di accesso al lastrico solare che spettava al condòmino superiore sia per contratto che per legge. Chi installa strutture fisse su terrazzi o lastrici di uso comune deve verificare non solo che quelle strutture siano conformi alle norme edilizie, ma anche che non interferiscano con i diritti degli altri comproprietari.
Chi subisce danni strutturali causati da lavori o installazioni del vicino — pali, ancoraggi, perforazioni, escavazioni — deve seguire alcune regole pratiche.
Documentare immediatamente lo stato dei luoghi con fotografie dettagliate, prima che la situazione si modifichi ulteriormente. Richiedere un sopralluogo urgente di un tecnico di fiducia per valutare l’entità e le cause dei danni. Diffidare formalmente il vicino per iscritto, chiedendo la cessazione delle opere lesive e l’avvio della procedura di risarcimento.
Se il vicino nega la propria responsabilità o l’entità dei danni, il passo successivo è il ricorso al giudice per una consulenza tecnica preventiva — uno strumento che consente di cristallizzare lo stato dei luoghi e le prove prima che il tempo o ulteriori lavori le alterino.
L’argomento che i propri manufatti sono abusivi e quindi non risarcibili non va preso come oro colato: come ha chiarito il Tribunale di Ischia, nei rapporti tra privati conta il valore d’uso del bene, non la sua regolarità urbanistica.