Le maggioranze necessarie, gli obblighi per il risparmio energetico e come ripartire le spese per la dismissione dell’impianto in condominio.
In molti condomini italiani si discute spesso della possibilità di spegnere definitivamente la vecchia caldaia comune per permettere a ogni famiglia di gestire il calore in modo indipendente. Si tratta di una scelta che incide sia sul portafoglio che sul comfort domestico, ma che deve seguire regole legali molto precise per non essere annullata. Una delle domande più frequenti che i proprietari si pongono è: come passare dal riscaldamento centralizzato a quello autonomo in condominio? Se un tempo per questa trasformazione serviva l’accordo di tutti, oggi la normativa favorisce l’efficienza energetica semplificando le procedure.
Abbandonare il vecchio sistema non significa solo chiudere una valvola, ma avviare un percorso di ammodernamento che coinvolge le parti comuni del palazzo e richiede una pianificazione tecnica accurata per garantire vantaggi a tutti gli abitanti.
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Prima del 1991, la scelta di abbandonare il riscaldamento centralizzato era molto complessa. La legge considerava questa trasformazione come una rinuncia a un bene comune che richiedeva il consenso di tutti i proprietari, nessuno escluso (Cass. 23.2.2007 n. 4219). Oggi la situazione è cambiata grazie alle norme sul risparmio energetico.
Per incentivare l’uso di fonti rinnovabili e ridurre i consumi, l’assemblea può approvare il passaggio agli impianti autonomi con la maggioranza delle quote millesimali (L. 10/1991, art. 26, comma 2). Questa regola semplificata si applica quando il condominio decide di installare sistemi che utilizzano energie alternative o impianti unifamiliari a gas metano. In questo modo, il volere della maggioranza prevale su chi vorrebbe mantenere il vecchio sistema, purché l’obiettivo sia l’efficienza energetica.
Un aspetto interessante riguarda i tempi della burocrazia. Quando i condomini si riuniscono per votare, non devono necessariamente avere già in mano il progetto definitivo o la relazione tecnica di conformità. La legge divide infatti il percorso in due momenti distinti: la fase deliberativa e la fase attuativa.
Nella prima fase, l’assemblea valuta la convenienza economica del passaggio all’autonomo. Se i proprietari decidono che il cambio conviene, la delibera è valida anche senza i dettagli tecnici immediati (Cass. 11.5.2006, n. 10871). Solo nella seconda fase, quella esecutiva, i tecnici dovranno presentare il progetto che dimostri il risparmio energetico effettivo e preveda, ad esempio, il posizionamento delle canne fumarie.
Ad esempio, se l’assemblea vota per passare dal gasolio al metano, può farlo basandosi su stime di risparmio, lasciando alla fase successiva i calcoli ingegneristici precisi (L. 10/1991, art. 28).
L’assemblea non può limitarsi a votare lo spegnimento della caldaia comune lasciando ogni condomino libero di decidere se e come riscaldarsi. Una decisione del genere sarebbe illegittima se presa solo a maggioranza. Per eliminare il vecchio impianto, la delibera deve specificare con chiarezza quale tipo di impianto lo sostituirà (Cass. 18.8.2005, n. 16980).
Senza una programmazione precisa che indichi l’installazione di sistemi autonomi per tutti, lo spegnimento della caldaia si risolverebbe nella semplice perdita di un servizio comune, atto che richiede invece l’unanimità dei consensi. Inoltre, la delibera deve sempre fare riferimento al rispetto dei limiti sui consumi energetici previsti dalla legge. Non è possibile, insomma, chiudere l’impianto centralizzato e “abbandonare” i vicini a soluzioni incerte o non programmate.
Una volta che la maggioranza ha deciso legalmente per il distacco, l’intero condominio deve attivarsi per rendere possibile il cambiamento. L’amministratore ha il compito di gestire tutte le opere necessarie sulle parti comuni affinché ogni unità immobiliare possa allacciarsi al nuovo sistema di alimentazione, come la rete del gas (Cass. 20.2.2009, n. 4216).
In questa fase, anche i condomini che avevano votato contro la trasformazione devono adeguarsi alla volontà della maggioranza. Non è permesso alla minoranza continuare a usare il vecchio impianto centralizzato se ne è stata decisa la dismissione. Tutti i proprietari devono partecipare alle spese per le nuove infrastrutture comuni, come la canna fumaria collettiva (Cass. 21.11.2008, n. 27822). Quest’ultima è considerata un bene di tutti:
serve a garantire lo scarico dei fumi di tutti i nuovi impianti;
costituisce una parte comune dell’edificio;
richiede una partecipazione economica proporzionale ai millesimi da parte di ogni proprietario.