La Cassazione con l’ordinanza n. 15820/2026 afferma che l’aderenza non costituisce servitù e non viola l’art. 1102 cod. civ. L’unica conseguenza possibile è la revisione delle tabelle millesimali se il valore proporzionale dell’unità aumenta di oltre un quinto.
Un condòmino ha il giardino di pertinenza del proprio appartamento. Decide di costruirci un vano nuovo, appoggiandolo dall’esterno al muro perimetrale dell’edificio. Non tocca il muro, non lo modifica, non ci pianta bulloni o travi: si limita ad accostare la nuova costruzione. Il condominio lo cita in giudizio chiedendo la demolizione. Chi ha ragione?
La risposta alla domanda su se un condòmino possa costruire in aderenza al muro condominiale senza chiedere il permesso è sì — a precise condizioni. La Cassazione, con l’ordinanza n. 15820 del 22 maggio 2026, ribadisce un principio consolidato: l’aderenza non costituisce servitù, non viola l’art. 1102 cod. civ. e non richiede il consenso unanime dei condòmini, purché l’opera non alteri la funzione del muro comune e non impedisca il pari uso degli altri.
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Il diritto condominiale distingue due situazioni diverse che possono sembrare simili ma producono conseguenze completamente opposte.
L’aderenza si verifica quando una costruzione viene realizzata a contatto con il muro comune senza trasferire carichi sulla struttura e senza modificarne la funzione. Il manufatto si accosta al muro, lo “sfiora”, ma non lo usa come elemento portante o strutturale. La costruzione regge da sola.
L’appoggio implica invece un utilizzo strutturale del muro: la nuova costruzione scarica il proprio peso sul muro comune, lo usa come fondamento o come supporto, incide sulla sua funzione e sulla sua destinazione.
La differenza non è solo tecnica: è giuridica. Solo l’appoggio può configurare un uso eccedente i limiti dell’art. 1102 cod. civ., richiedere il consenso unanime dei condòmini, o configurare la costituzione di una servitù. L’aderenza, di regola, non fa nulla di tutto questo.
Tizio e Caia sono proprietari di un appartamento con giardino di pertinenza. Nel giardino costruiscono un nuovo vano, accostato al muro perimetrale dell’edificio condominiale. Il nuovo vano si collega all’appartamento attraverso una porta-finestra che già preesisteva sulla facciata.
Il Condominio cita in giudizio Tizio e Caia sostenendo che l’opera abbia inglobato una parte del muro comune, costituendo una servitù non autorizzata e alterando l’assetto originario dell’edificio. Il Tribunale di primo grado dà ragione al Condominio e condanna alla demolizione.
La Corte d’appello ribalta la decisione. Rileva che il nuovo vano è costruito in semplice aderenza — senza modificare la struttura del muro — e si collega a una porta-finestra che già esisteva. L’area su cui insiste è di proprietà esclusiva dei condòmini, è pertinenza della loro unità immobiliare, e quindi fa parte del complesso condominiale. Non c’è servitù, non c’è violazione dell’art. 1102, non c’è alterazione della destinazione del muro comune.
La Cassazione conferma questa impostazione e dichiara inammissibile il ricorso del Condominio, ritenendo la sentenza d’appello conforme all’orientamento consolidato.
Il Condominio sosteneva che il nuovo vano creasse una servitù a favore dell’appartamento di Tizio e Caia sul muro comune. La Cassazione lo esclude.
Una servitù si costituisce quando un fondo estraneo ottiene un’utilità su un fondo servente — quando la costruzione porta un vantaggio a qualcosa che non fa parte del complesso su cui il muro insiste. Se il vano è costruito in area di proprietà esclusiva che è pertinenza di un’unità immobiliare del condominio, non c’è nessun “fondo estraneo”: l’intervento riguarda un bene che è già parte del complesso condominiale. L’utilità va a favore di un’unità del condominio stesso, non di qualcosa di esterno.
Se Tizio costruisse il vano nel giardino di casa sua — un giardino completamente separato dal condominio, acquistato autonomamente senza nessun legame con l’appartamento condominiale — e lo appoggiasse al muro comune, la situazione sarebbe diversa: si userebbe il muro comune per arricchire un bene estraneo. Ma se il giardino è pertinenza dell’appartamento condominiale, siamo dentro il perimetro del condominio stesso.
L’art. 1102 cod. civ. consente a ciascun condòmino di fare uso della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
Nel caso esaminato, il muro perimetrale continua a svolgere la sua funzione — separare e delimitare l’edificio, sopportare i carichi strutturali per cui è stato costruito. La nuova costruzione non lo tocca nella sua struttura, non gli trasferisce carichi aggiuntivi, non ne cambia la destinazione. Gli altri condòmini continuano a poterlo usare nel modo in cui lo usavano prima.
La Cassazione ribadisce che stabilire se un intervento comporti un uso più intenso compatibile con la destinazione del bene comune — oppure un uso che pregiudica gli altri — è un accertamento di merito, che il giudice di appello aveva già compiuto con esito favorevole ai condòmini e che non era sindacabile in sede di legittimità.
Escludere che l’aderenza violi l’art. 1102 e non costituisca servitù non significa che l’ampliamento sia del tutto privo di conseguenze.
Se il nuovo vano aumenta la superficie e il valore dell’unità immobiliare in misura tale da alterare per oltre un quinto il valore proporzionale di quell’unità rispetto all’insieme del condominio, gli altri condòmini possono chiedere la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ.
Le tabelle millesimali ripartiscono le spese condominiali in proporzione al valore di ciascuna unità. Se Tizio e Caia aumentano significativamente il valore del loro appartamento con il nuovo vano, è giusto che paghino una quota maggiore delle spese comuni. Ma questo è l’unico rimedio disponibile — non la demolizione.
Chi vuole realizzare un ampliamento in aderenza al muro perimetrale del proprio edificio condominiale deve verificare tre condizioni. Prima: l’opera deve insistere su area di sua proprietà esclusiva che sia pertinenza della propria unità condominiale. Seconda: la costruzione non deve trasferire carichi sul muro comune né modificarne struttura e funzione. Terza: l’opera non deve impedire agli altri condòmini di usare il muro comune nel modo in cui lo usavano prima.
Se queste condizioni sono rispettate, l’aderenza è legittima e non richiede il consenso degli altri condòmini né dell’assemblea. La sola possibile conseguenza è la revisione delle tabelle millesimali, se l’aumento di valore dell’unità supera la soglia del quinto.