Mercato immobiliare, i prezzi scendono. “Un balcone stretto non basta più. E si preferisce il ristrutturato”

Macerata, 12 luglio 2026 – Il mercato immobiliare marchigiano continua a muoversi in positivo, anche se Macerata mostra un andamento a due velocità. Secondo un’indagine di Idealista: la provincia cresce (sul fronte dei prezzi) e registra il miglior risultato regionale nel trimestre, mentre il capoluogo segna una flessione dei prezzi. Se a livello complessivo nelle Marche il valore delle abitazioni aumenta nel secondo trimestre 2026, la città di Macerata si distingue quindi per una dinamica opposta rispetto al trend generale.

Nella regione il prezzo medio delle case raggiunge i 1.510 euro al metro quadro, con una crescita trimestrale dello 0,7% e un aumento dell’1,1% su base annua. Un andamento che resta comunque più contenuto rispetto alla media nazionale, che si attesta a 1.903 euro al metro quadro, confermando un territorio marchigiano ancora caratterizzato da valori accessibili rispetto ad altri mercati italiani.

A livello provinciale, Macerata è il territorio che registra il rialzo più significativo nel trimestre, con un incremento del 2,7%. Un risultato che la porta davanti a Pesaro-Urbino, in crescita del 2%, e ad Ascoli, che segna un +1,2%.

Difficilmente un giovane si orienta verso una casa con 50-60 anni di storia 

Di segno opposto invece il dato di Fermo e Ancona, entrambe in calo rispettivamente dell’1,3% e dell’1,1%. Nonostante il balzo registrato negli ultimi mesi, Macerata resta tra le province marchigiane con i valori immobiliari più bassi: il prezzo medio si attesta infatti a 1.298 euro al metro quadro. A precederla ci sono Pesaro-Urbino, che con 1.684 euro al metro quadro si conferma la provincia più cara della regione, Ascoli con 1.591 euro e Ancona con 1.501 euro. Chiude la graduatoria Fermo con 1.247 euro al metro quadro.

Diverso il quadro nei capoluoghi. Qui Macerata registra una diminuzione del 3,2% nel secondo trimestre, mentre altre città mostrano dinamiche differenti: Pesaro cresce del 4,6%, Ancona dell’1,5%, mentre calano Ascoli (-3,5%), Fermo (-2,5%) e Urbino (-1,9%).

Sul fronte dei prezzi assoluti, Macerata rimane il capoluogo marchigiano più accessibile, con 1.186 euro al metro quadro. In cima alla graduatoria si trova Pesaro, con 2.336 euro al metro quadro, seguita da Ancona (1.695 euro) e Urbino (1.489 euro). Dati che, insomma, descrivono un mercato immobiliare locale articolato, dove la provincia maceratese mostra segnali di crescita mentre il centro urbano attraversa una fase di assestamento.

Il mercato che riesce a mantenere un po’ di più il prezzo è quello delle abitazioni recenti

“Un balcone stretto non basta più, si preferisce il ristrutturato”

Anche per Gabriella Tasso, titolare della Casatasso alla Galleria del Commercio, la flessione a Macerata c’è. "È una tendenza che confermo, soprattutto per quanto riguarda il patrimonio immobiliare vecchio da ristrutturare – esordisce –. Diverso è il discorso per gli immobili più recenti o già sistemati, anche lì il mercato non è semplice, ma la richiesta è maggiore e quindi la flessione è più contenuta". Alla base di questo scenario, spiega, ci sono diversi fattori, a partire dalle difficoltà legate agli interventi di recupero: "La ristrutturazione oggi presenta tempi poco prevedibili — aggiunge —, quando si inizia un lavoro non sempre si sa quando siriuscirà a terminarlo. Inoltre i costi sono aumentati rispetto agli anni passati e molte persone hanno timore di affrontare un investimento che poi potrebbe diventare difficile da sostenere". A orientare le scelte degli acquirenti contribuisce anche la presenza di abitazioni già riqualificate. "Le persone, quando possono scegliere, valutano la differenza tra acquistare una casa da ristrutturare e una già pronta, magari con una buona classe energetica – spiega Tasso –. Gli immobili ricostruiti dopo il sisma, pur non essendo nuove costruzioni, hanno caratteristiche che oggi vengono molto apprezzate". Cambiano anche le esigenze di chi compra casa: "Il pubblico che acquista oggi è spesso più giovane e cerca case recenti oppure completamente ristrutturate – prosegue Tasso –.Difficilmente una persona giovane si orienta verso un immobile con 50-60 anni di storia, a meno che non abbia particolari caratteristiche".

A incidere, però, non è soltanto l’età dell’immobile: "Le dimensioni fanno la differenza. La famiglia cerca spazi più ampi, ambienti vivibili, terrazzi o giardini. Non basta più il balcone stretto: oggi c’è una ricerca diversa della qualità della vita". Quanto alle aree della città più ricercate, non emerge un quartiere dominante: "La maggior parte delle richieste riguarda le zone semicentrali, quelle servite, dove sia possibile muoversi anche a piedi e raggiungere il centro". Più della posizione in sé, osserva, fanno la differenza i servizi: "Le persone cercano supermercati, scuole e tutto quello che permette di vivere meglio il quotidiano". Molto dipende comunque dalla tipologia dell’immobile. "Se si cerca una villa, alcune zone come Corneto possono essere più adatte. Per un appartamento le possibilità sono più ampie". Rispetto a qualche anno fa, gli acquirenti sono meno rigidi nelle preferenze: "Se trovano una casa con le caratteristiche giuste e in un’area ben servita — conclude —, sono più elastici nella scelta"

“Si cercano costruzioni nuove. I quartieri? Quasi tutti equiparati”

La fotografia del mercato immobiliare maceratese, secondo chi ogni giorno lavora sul campo, racconta una fase di rallentamento legata soprattutto alla mancanza di nuove costruzioni e a un’offerta che fatica a rinnovarsi. Per Roberta Mercuri, titolare della Home Immobiliare di via Prezzolini, la tendenza degli ultimi mesi è quella di una pressione verso il basso sui prezzi, soprattutto per gli immobili più datati. "Dal 2025 a oggi si è verificata a pieno, dato che i prezzi sono scesi – spiega Mercuri, commentando l’andamento delle compravendite in città –. Macerata è una città storica, con un patrimonio immobiliare datato. Parliamo di costruzioni degli anni ‘60, ‘70 e al massimo ‘80. Queste tipologie di case oggi fanno più fatica a mantenere determinati valori". Il problema principale, secondo l’agente immobiliare, è la mancanza di un ricambio dell’offerta: "Il mercato che riesce a mantenere un po’ di più il prezzo è quello delle costruzioni più recenti, ma a Macerata non c’è più quello vivace che c’era negli anni passati. La nostra è una città lenta, come il mercato di oggi".

Una situazione legata anche alla scarsità di immobili nuovi: "Non ci sono più costruzioni nuove – aggiunge –. Chi cerca casa si trova soprattutto davanti a immobili usati e, così, viene meno anche la possibilità di migliorare il patrimonio abitativo". Gli interventi di riqualificazione hanno dato un contributo, ma senza modificare il quadro generale: "Il sisma e il Superbonus hanno dato un po’ di ossigeno alle case che sono state ricostruite o sistemate, ma sono state poche", osserva Mercuri. Sul fronte dei quartieri più richiesti, invece, il mercato appare più equilibrato: "Oggi le zone sono più o meno equiparate – racconta –. Alcune aree però riescono a mantenere maggiore appeal come Corneto e le Vergini, ma per il resto Macerata è abbastanza uniforme". Anche il quartiere Pace, spesso considerato meno appetibile, mantiene comunque una sua domanda: "Per alcuni è una zona meno prestigiosa, ma in realtà le case si vendono anche lì". Oggi la scelta degli acquirenti, secondo la titolare, è legata soprattutto alle caratteristiche dell’immobile: "Vengono cercate case con spazi più ampi, magari con il verde o vicino al centro, ma in aree più esterne e tranquille". Una domanda che però si scontra con un’offerta limitata: "Oggi servirebbero case più grandi, ma il nuovo costa tantissimo e praticamente non c’è — conclude — Per questo molti cercano immobili degli anni ‘70 da ristrutturare, perché hanno metrature diverse e spazi che oggi sono difficili da trovare"